賃貸 吉祥寺への対抗
温熱環境に関すること(住宅の)断熱化などによる冷暖房効率の高さを評価する)。
空気環境(湿気や汚染物質の影響の排除など、室内の空気の清浄さを評価する)。
光・視環境(採光など視覚に関)することを評価する)。
音環境(騒音の防止などに関す)る、居室の外壁開口部に使用されるサッシの遮音性能を評価する)。
バリアフリー等、高齢者等への配慮(加齢などに伴う身体機能が低下したときの生活のしやすさ、特に、住宅内の移動の安全性および分助の容易性を評価するなお、住宅の品質確保法が適用されるのは、この法律が施行された2000年4月以降に新築された物件に限られます。
完成したマンションの管理は、入居者(区分所有者)によって構成される管理組合が管理会社に委託して行うのが一般的です。
業者を使わない「自主管理」を行っている例もありますが、マンションの管理業務は想像以上に煩雑なため、特殊な例と考えていいと思います。
購入者は入居した時点で自動的に管理組合員となります。
そしてほとんどの場合、発売段階で「売主」があらかじめ管理会社を指定しています。
というのも、理事長の選出等、管理組合の活動開始には時間がかかるからです。
管理会社の選定、管理業務自体はすぐにもスター卜していなければなりません。
そこで、「売主」があらかじめ管理会社を選定して、入居開始と同時に活動できるようにしているのですが…。
管理会社は、文字どおりマンション全般の管理を行う役割を担つています。
目につきゃすい外壁の亀裂や住戸内の水漏れなどは入居者でもすぐ気づくものですが、高層部分の外壁の傷みや、タイルが浮いて落下しそうだとか、受水槽ポンプからの水漏れといった人の目が届かないような不具合や欠陥までは、なかなか気が回りません。
また、スケルトンそのものの欠陥も、素人には見つけにくいものです。
こういう不具合を発見していち早く対応するのが、管理のプロである管理会社の役割です。
しかし、これらをすべて管理会社に任せておけば安心かといえば、そうはいかないのです。
そもそも、最初に「売主」が管理会社を決めるいまのシステム自体に問題があるからです。
というのも、マンションに不具合や欠陥が見つかった場合、入居者と「売主」は、一時的にせよ対立関係になります。
そのとき、入居者から委託を受けている管理会社は入居者の側につくのが筋ですが、「主」から仕事を回してもらっていることが多いため、「売主」サイドに寄ってしまいます。
管理業務の特質上、管理会社にとっては、管理する戸数が多ければ多いほど仕事が効率化され、収益が上がる仕組みになっています。
したがって、経営上当然のこととして、管理戸数を増やすことが必要となります。
仮に、管理会社が住人の味方になるような行動をとれば、以降、「売主」から疎んじられることになり、結果、次の仕事の指名がもらえず収益効率が上げられないというわけです。
これは、日本のマンション業界にはびこる悪しき慣習といえます。
マンションをめぐるトラブルがなくならない原因の一端は、管理会社と「売主」のこうしたねじれた関係にあるといっても過言ではありません。
また、なかには、「売主」の子会社が管理業務を行っているケースがよくあります。
例えば、定期点検でマンションの不具合を発見したとしましょう。
「売主」を親会社に持つ管理会社がこんなときに考えるのは、「問題が大きくなれば、親会社が大変なことになる」ということです。
あるいは、「こんなことを親会社にいっても、「そのくらい現場でちゃんと対応しろ」とやられるのではないか」ということも考えられます。
むろん、問題が大きくならないうちに、親会社である「売主」にきちんと報告して対応してくれることもあるでしょう。
ところが、なかには定期点検で発見した不具合や欠陥を隠したり、入居者からの欠陥の指摘に、「このくらいは許容範囲です」などとごまかしたり、おさえたりする管理会社もあるから、本当に困りものです。
あまりに管理会社が悪質な場合は、入居者たちの判断でその管理会社への業務委託をやめることもできます。
管理組合の決議さえあれば、自分たちが信頼できる管理会社へ業務を移行させることも可能なのです。
ここであらためて強調しておきたいのは、管理業務は本来、区分所有者によって構成される管理組合が管理会社に委託して行わせる業務であるということです。
このあたりは、消費者のほうも誤解しがちで、「管理会社は「売主」の窓口」ととらえている人が意外に多いようです。
管理会社自身もそういう意識で動いているところがあるのは大きな間違いです。
理想論かもしれませんが、管理組合サイドに立って管理業務を行う管理会社の登場が待たれるとろです。
そのためにも、まず消費者自身が管理会社本来の役割をよく理解し、マンションの管理事業が健全な形で発展するための一翼を担っていただきたいと思います。
現在、分譲マンションの適切な管理を支援する「区分所有住宅の適正管理推進法案」を国会で成立させ、遅ればせながら2001年度中の施行を目指す動きがあります。
国家資格「区分所有住宅管理士(マンション管理士)」を創設し、悪質な業者を排除することや、管理組合に助言指導することを目的とするものです。
この法律が一日も早く施行され、軌道に乗る日が待たれるものです。
新築マンションで最も高い値がつけられているのは、最上階の角部屋です。
ここはたしかに人気も高く、分議すればすぐに買い手もつきますが、前にも指摘したように、あまりに日当たりがよいため、冷房効率が悪くなるなどの欠点もあるわけです。
また冬は冬で、帰宅時には室内が冷蔵庫のように冷え切っていたりします。
断熱材に不備があったからではありません。
強い日差しや冷たい空気が直接屋上から伝ってくるからです。
ですから一番価格の高いはずの最上階の角部屋は、この影響を最も受けやすいのです。
日中は空調も止めて閉めきったままにせざるを得ないひとり暮らしの人などから、悲惨な思いをしたという話をよく聞きます。
では、マンションの販売価格はどうやって設定されるのでしょうか。
これが意外に担当者の主観によるものなのです。
通常、販売価格には、「土地代」「建築費」「設計料」「販売費」「諸経費」「pJ利益(プロジェクト利益)」などが含まれています。
それを、部屋の広さ、階数、角部屋か否かなどの諸条件を考慮して振り分けたのが、各戸の販売価格ということになります。
分譲総額を専有面積の合計で割った平均単価に対し、各住戸の特性(日照、眺望、通風、その他諸条件)を勘案し、足したり減らしたりしながらその住戸の単価、価格を決めていきます。
これを「値決め」といいます。
各住戸ごとに分譲総額を振り分けるには「売主」や販売会社らが検討して決めています。
この作業には、どうしても担当した人間の主観が働きますので、彼らが出した結果は必ずしも正解とはいえません。
ですから、買い得の部屋が出て申し込みがそこに集中したり、逆にある住戸にはまったくないという片寄った現象はよく起こることで、これは値決めに失敗したことになります。
このように間違った値決めもあるわけですから、必ずしも「価格が高い」イコール「快適生活」にはならないということです。
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